
出版社:城邦文化事業股份有限公司
作者:漂亮家居編輯部
類別:房屋建築、室內設計
首版日期:2013.9
定價:399 NT
推薦度:4顆星
購地篇
- 購地前先向當地主管機關調閱土地謄本與地籍圖。不同縣市的相關單位有所不同,台北市為都市發展局
- 地籍圖、地號、地段查詢,可由地政司提供的「地籍圖資網路便民服務系統」取得
- 土地法拍會中,若標的物屬於有點交商品,得標者可向法院申請點交,將會由書記官和員警陪同到現場,協助得標者點交,可避開產權糾紛
- 全台有超過1500條土石流分布區,行政院農委會水土保持局製作了「土石流防災資訊網」供民眾查詢
- 沿海地區除了須考慮海風鹽分的侵蝕所導致建材易氧化生鏽外,還有地層下陷的疑慮,網路上有「地層下陷防治資訊網」供民眾查詢
- 國立中央大學應用地質研究所提供的「台灣活斷層查詢系統」可用來查詢是否位於地震帶上
- 若向地政機關調閱的地籍謄本中的使用地類別為空白時,要特別注意該處是否為禁止填土的低窪地
- 地籍謄本需看其「使用分區」與「使用地類別」這兩個欄位。都市計畫區內的「使用分區」為「住宅區」或「商業區」可蓋一般住宅,「農業區」則可興建農舍;非都市計畫區內的「使用地類別」若為「甲、乙、丙種建築用地」可直接興建住宅,「丁種建地」僅能興建工業廠房,「農業用地」與「林業用地」通常可興建農舍
- 根據《建築法》的定義,「畸零地」屬未達最小建築面積的土地,規定是不可蓋房的。接鄰道路越寬,所需要的最小土地面積越大。以7米以下道路為例,其最小住宅面積為寬3公尺 x 深12公尺,一共為36平方米(約10.89坪)
- 坡度超過30度的山坡地,都不能蓋房子
- 地籍謄本中備註欄內如已經加註「已申請農舍」字樣,就代表這塊地無法再作為其他用途,此稱為套繪管制,也就是說無法再蓋另間農舍
- 《農業發展條例》放寬了購買農地的身分限制,即使不是農民也可以購買農地
- 當農地因為都市計畫實施變為農建地之後,該土地地目會變為「建」,此時便不受農發條例與套繪管制等限制。建築物所有權人可以合法使用、改建、新建或增建,但興建房屋高度不能超過14公尺,且以四層樓為限,建蔽率不能超過60%,容積率不得超過180%
- 一般農地的建蔽率僅10%,容積率不得超過150坪,農地面積至少要0.25公頃(約765坪),高度不得超過10.5公尺,且以三層樓為限,最大基層建築面積不得超過330平方米(約99.825坪)。且一筆土地僅可申請一間農舍
- 一般土地貸款最高僅能貸到六成五,願意承作的銀行較少。建議準備35%~50%的自備款
- 針對農地,農會提供的貸款成數為五成到六成
- 有些農會針對產銷班推出優惠農地貸款,建議未來打算從農者,加入適合的產銷班,可取得較低利的貸款
- 購地的過戶登記手續程序約為一個月。程序為
- 簽約、用印:準備身分證、印章、簽約金
- 貸款:準備土地登記謄本、地籍圖、貸款人薪資證明、所得稅扣繳憑單、存摺封面與近一年交易紀錄
- 鑑界:請賣方委請地政事務所鑑界(建議簽約前先完成鑑界,以避免交易後才發現土地佔用問題)
- 交地、過戶:準備土地所有權狀正本、印鑑證明、買賣雙方身分證明、土地所有權狀、完稅證明,到地政事務所辦理過戶
- 土地贈與會產生「贈與稅」、「土地增值稅」、「房屋契稅」。但若土地為農地時,可免徵「贈與稅」,前提是受贈人須在五年內持續耕種作物且不得轉移
- 法律上,子女繼承老農的土地,同時也承受買賣合約
- 民法第249條第一項第三款的規定,簽約後,若因可歸責於賣方之事由(未事先告知存有排水溝、鄰居佔用土地等…)導致合約無法履行時,賣方必須加倍奉還訂金
建造篇
- 建築師費用含設計、申請建照與重點監造(不派員駐點)費用,依不同地區收費標準不同,約為總工程款3.5%~11%
- 營造費在簽約時會先支付簽約金,之後依工程進度分為多次付款。建議最後保留5%~10%保固尾款,等領到使用執照後給付。付尾款同時,最好能針對機電設備與管線簽訂3年保固書
- 若預算足夠,建議一定要鑽探地質(最少鑽兩孔),以免開挖後才增加後續費用。
- 山坡地或農田,在蓋屋之前都需要整地
- 「建築線」為建築基地與都市計畫道路間的境界線。這是為了使建築物與道路間保有一定的空間,同時讓每棟建築物皆齊平,使街容整齊
- 都市計畫區內,若無接鄰建築線是無法申請建照的
- 準備蓋屋前,若有需要可申請「臨時用電」。若為農地,則可申請「農業用電」
- 依照衛生下水道法規定,家戶汙水排放管線工程若在私領域內則由用戶負責,若在公領域則無須付費
- 各建築構造的比較
- 鋼筋混擬土(RC):10層樓以下,單坪造價約5~8萬
- 鋼骨構造(SS):使用H型鋼,25層樓以上,防火性稍差,隔音稍差,遇震晃動大,單坪造價約6~9萬
- 鋼骨鋼筋混擬土構造(SRC):15~25層樓,單坪造價約8~10萬
- 輕鋼骨(LGS):使用C型鋼,5層樓以下,防火性稍差,隔音差,遇震晃動大,單坪造價約5.5萬
- 木屋:5層樓以下,防火性最差,隔音差,遇震晃動大,單坪造價約6.5萬
- 蓋屋初期是無法貸款的,因為銀行為了避免蓋到一半停工的狀況,因此通常需蓋完建築本體後,才能向銀行辦理房屋貸款。因此建議準備30%~40%的蓋屋自備款
- 建築融資則可提供營建階段的資金,最高可貸到營建計畫書中的總工程費用50%。由於是無擔保的貸款,利率較一般房屋貸款高,且營建中途難以追加申貸金額
- 當房子蓋好,取得使用執照並辦理保存登記後,才可向銀行申請房屋貸款
- 農舍亦可申請房屋貸款,但銀行評估貸款額度時,除了有保存登記的農舍之外,其他地上物(倉庫、樹木)的價值均不包含在估價範圍內
- 審核營建工程合約估價單時,當發現漏項時,必須協議施工費用的比例分攤,事前不妨在合約中記載清楚。關於變更、追加設計及施工,應寫明報價程序,可避免營造商擅自任意變更或追加
- 監工混擬土灌漿時,監工會核對送貨單,確認混擬土的強度、數量、配比、坍度。照規定還得在工地現場做坍度實驗
- 建議屋主應在此三階段親臨現場:綁鋼筋、配置水電管線、進行防水工程
- 鋼筋搭接需交錯:一根根鋼筋網上或橫向銜接時,焊接點應該要彼此錯開。所以在工地看到柱子的鋼筋高高低低的,這是為了要錯位接合
- 牆壁地面轉角處和門窗框外側需加斜向鋼筋,因為這些地方屬於受力較大的區域。應該鋼筋結構網內再加入數根斜向的鋼筋以提高強度
- 混擬土建築漏水情況可分為水源性漏水與結構性漏水。水源性漏水常見的是管線本身破裂或鬆脫;結構性漏水為牆體裂縫或混擬土疏鬆而導致水氣或雨水直接滲透
- 清水模:外表毫無修飾,其實表面披覆一層肉眼看不見的保護層。此保護層通常是無色的撥水劑所構成。禁止使用釘子以免破壞牆體。若作為外牆,外壁每隔3~5年就需要重新塗上撥水劑
- 空心磚:空心磚牆雖不像早年的紅磚牆依樣可作為承重牆,但也擁有足夠的耐震強度。空心磚外牆不僅重量為傳統磚牆的1/3,吸水率也只有磚牆的2/3,有些甚至近乎於零。磚體內部空心,因此在隔音隔熱上有著不俗的表現。因此對於採樑柱系統的鋼筋混擬土建物與輕鋼構建築來說,空心磚也可以是很好的外牆建材
- 夾層:是二次施工的產物,依法規定不可超過原面積的1/3
- 複層:由高度不一的樓板彼此交錯,所帶來的立面高度的變化能豐富室內攻堅的層次,進而產生開闊的錯覺。法律明定複層式建築每層樓的樓高不得超過4.2公尺,室內平均高度不得超過3.6公尺
- 陽台:只要深度不超過2公尺,或面積小於8平方公尺,或不超過該樓層地板面積的1/8,可不必納入容積
- 單斜屋頂:在側牆較高處可開窗以利於通風採光。屋頂下的室內空間也因立面較高,而運用上能有較靈活的表現。利用立面高的區域隔出閣樓,只要閣樓面積小於地板面積1/3則可不計入建物容積
- 雨遮:設於出入口處的雨遮深度不得超過1.5公尺,其他位置的雨遮深度則不可超過0.5公尺,否則就屬違建
- 隔熱環保材質:有泡沫玻璃、隔熱棉、PS隔熱板等…,可用於輕隔間夾層以達隔熱效果
- 若想安裝太陽能發電板賣電給台電,必須全數皆賣,就算是部分電力也無法挪為自家所用,否則視為竊電。若需供自家發電,則可使用獨立型的太陽能發電系統
完工申請篇
- 使用執照:在竣工完成時,可委由營造廠或建築師申請,取得後才能進行後續的室內裝修和入住。申請使用執照應備文件為
- 使用執照申請書:包含起造人、承造人、監造人的名冊以及建築物概要表
- 原領之建造執照或雜項執照
- 建築物竣工平面圖及立面圖
- 建物竣工照片
- 保存登記:是指建物向地政機關辦理的所有權第一次登記,是為了確保產權的一項證明。經保存登記後才能取得建物所有權狀。申請保存登記所需的文件為
- 土地登記申請書:可至地政機關網站下載
- 建物使用執照或其他合法的房屋證明文件:來源為建築管理機關
- 申請人身分證明
- 建物測量成果圖:事先向地政事務所申請測量
- 房屋設籍:依據《房屋稅條例》,納稅義務人應於房屋建造完成日起三十天內檢附相關文件,並向當地主管稽徵機關申報房屋稅籍與使用情形。建議在建物第一次量測後,一拿到「建物測量成果圖」就可以去地政事務所申請測量謄本辦理登記。申請房屋設籍登記應備文件為
- 建築物使用執照影本:未領使用執照者,檢附建造執照影本
- 平面圖或建物測量成果圖影本
- 身分證正本
- 印章
- 門牌:申請門牌應準備之文件有
- 申請人身分證明文件:申請者資格為建物起造人、所有權人、現住人或管理人
- 原建造執照正本及建物位置簡略圖或建築物使用執照正本
- 水、電、瓦斯、電信:建築設計階段就必須預留管線給這些項目。待取得使用執照後方能向個別主管單位申請
室內裝潢篇
- 室內走道應預留兩人可相錯的空間,約為110~120公分。餐廳通道寬度若餐椅的背後為牆壁,至少需留出100公分的行走空間
- 為增進親子互動機會,小孩房不應採取套房式設計
- 屋頂做花園時,需先加強防水層的施作,還得注意洩水坡與排水孔的設置與設計。考量樓板承重能力,應避免鋪設沉重的碎石或造景石塊,或種植大面積草地而堆土。選擇根細較淺的植物可避免房屋本體的破壞。若想達到隔熱效果,屋頂上搭建爬滿藤蔓的棚架亦不失為一個好方法
- 超耐磨地板的耐磨程度是以轉數計算,從幾千到一萬多皆有,轉數的數值越高代表越耐磨。價格比海島型木地板還便宜
- 矽酸鈣板:防火、隔熱、質輕且施工快速,是常用的室內輕隔間板材
- 低輻射玻璃:俗稱節能玻璃。可以阻絕紫外線和紅外線卻保留一般光線的穿透。隔熱率約近7成,透光率則為6成,反射率也低
- T5燈管與CCFL燈泡:發光效率最佳、極省電、使用壽命長達上萬小時、演色性佳(越高越接近太陽的自然光)、低閃爍。缺點是體積較大
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